2021 et 2022 : un marché en hausse avec un volume de vente exceptionnellement haut
Ce marché aussi soutenu s’expliquait par des taux très avantageux et historiquement bas. Ce qui facilitait l’accès à l’emprunt. Beaucoup d’acheteurs étaient solvables et souhaitaient accéder à la propriété. Les vendeurs étant en position de force, les prix de l’immobilier étaient en hausse :
- Prix au m² médian pour un appartement à Mulhouse : 1 220€ soit +5.1% sur 1 an
- Prix de vente médian pour une maison à Mulhouse : 198 000€ soit + 20% sur 1 an
- Prix médian : 50% des ventes conclues à un prix inférieur et 50% des ventes conclues à un prix supérieur.
Il s’agit donc de deux années records pour la vente de logements anciens. La baisse des stocks ayant entrainé une augmentation des prix, la demande étant plus forte que l’offre.
Source : Notaires de France, Période d’observation du 01/07/2021 au 30/06/2022
Le deuxième semestre 2022, marqué par des changements économiques
Depuis juillet 2022, les taux d’intérêt ont subi une forte hausse.
Il en résulte un blocage d’un grand nombre de dossiers de vente en raison d’un taux d’usure trop bas (voir notre article sur le taux d’usure)
S’en est suivi du retour de l’inflation et de l’augmentation des prix de l’énergie
Quelles conséquences sur le marché immobilier ?
Le pouvoir d’achat des emprunteurs est en baisse, ce qui entraîne une diminution du nombre d’acheteur sur le marché.
A contrario, les stocks de biens à vendre sont en augmentation. Il est donc possible que les prix soient en baisse en raison d’une demande moindre.
A quoi s’attendre sur la M2A et le secteur frontalier ?
Les biens restent rares et le marché soutenu. En effet, la région est dense et la demande reste très forte à proximité des deux agglomérations principales : Mulhouse et Saint Louis.
Les maisons individuelles restent très recherchées et trouvent preneur rapidement malgré les difficultés économiques.
Les appartements, notamment dans les grands ensembles, attirent moins et mettent plus de temps à se vendre. Il est probable que la tendance s’inverse sur ce type de logements et que les prix varient à la baisse.
Pour le moment et de manière générale, la demande reste très légèrement supérieure à l’offre, mais il est possible que la tendance s’inverse rapidement courant 2023. Si les taux continuent à monter et que les conditions de financement restent difficiles, le nombre d’acquéreurs finançables ne sera plus suffisant pour écouler les stocks disponibles. Les prix baisseront inévitablement.
L’arrivée de la loi climat impactera également les prix de l’immobilier
- Les biens pénalisés par de mauvaises notes énergétiques verront leur prix baisser. Les biens avec une bonne note énergétique verront leurs prix rester stables ou augmenter.
- Selon une étude des notaires de France, dans le Grand-Est :
- Un appartement en catégorie F ou G se vendra 5% moins cher qu’un appartement en classe D et un appartement en classe A ou B se vendra 5% de plus qu’un appartement en classe D
- Une maison en catégorie F ou G se vendra 14% moins cher qu’une maison en classe D et une maison en classe A ou B se vendra 14% de plus qu’une maison en classe D.